En Suiza, dos de cada tres personas viven en alquiler. La legislación y el contrato de arrendamiento regulan las condiciones de dicho alquiler, pero ¿quién conoce todos tus derechos y obligaciones? En esta ocasión desde el blog de Sentencia hablaremos un poco sobre esto.

Conociendo a los protagonistas de este proceso.

En el proceso de alquiler de una vivienda surgen las siguientes cifras:

El arrendador: es el dueño de la vivienda. No vive en él, sino que lo pone a disposición de un tercero.
El arrendatario: no compra la casa, sino que la alquila por un tiempo determinado y paga un alquiler al arrendador, que suele ser una vez al mes.
Administrador de Finca: Muchos propietarios utilizan los servicios de un administrador de finca, para que éste regule en su nombre todos los asuntos relacionados con los inquilinos. En este caso, la persona de contacto con los inquilinos es el administrador de la propiedad.
Conserje: En el caso de edificios grandes, un conserje se ocupa de los problemas de los inquilinos, realiza pequeñas reparaciones y se encarga de la seguridad y el mantenimiento.
Cooperativas inmobiliarias: Especialmente en las zonas urbanas, muchas viviendas pertenecen a las llamadas cooperativas inmobiliarias. Por regla general, los inquilinos son socios de la cooperativa. Tienen derecho a voz y disfrutan de privilegios y obligaciones especiales.

Alquile una casa.

¿Cómo realizar la solicitud?

Si estás interesado en una vivienda en concreto, lo primero que debes hacer es rellenar un formulario de solicitud, en el que se indicarán datos como tu edad, estado civil, profesión, número de hijos, nacionalidad, empresa para la que trabajas, salario. y si tienes mascotas.

Para demostrar que está en condiciones de pagar el alquiler, será necesario un registro Auszug aus dem Betreibungsregister / extrait du Registre des poursuites / stratto dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti. Este documento se puede solicitar en la oficina de cobranza local.

El alquiler.

Con carácter general, toda vivienda en alquiler incluye la firma de un contrato de arrendamiento entre arrendado y arrendatario.

Con este documento ambas partes se comprometen a cumplir con lo establecido en el contrato.

Es importante que estés seguro de haber entendido todos los puntos contenidos en el contrato y aclarar cualquier duda antes de firmarlo.

En la mayoría de los casos, el contrato de arrendamiento también incluye las condiciones generales del contrato (Allgemeinen Bedingungen / General Conditions / General Conditions of Contract) y las reglas de la casa (Hausordnung / Règlement d'immeuble / house regulator).

En algunos cantones (por ejemplo Nidwalden, Zug, Zurich, Friburgo, Neuchatel, Ginebra y Vaud), el propietario debe añadir al contrato un formulario en el que se informa al inquilino de cómo defenderse de un alquiler inicial excesivamente caro.

Pagar un depósito.

Es normal que el arrendatario pague por adelantado una determinada cantidad llamada depósito (o fianza). El monto máximo de este depósito deberá ser por el valor de 3 meses de renta; y se deposita en una cuenta bancaria especial (Mietkautionskonto / Compte de Guarantee de loyer / conto deposito di garanzia), cuyo titular es el arrendatario.

El depósito funciona como seguro para el arrendador. Al finalizar el arrendamiento se devuelve al arrendatario la fianza y los intereses generados.

En el caso de las cooperativas inmobiliarias, por lo general el arrendatario no debe pagar un depósito, sino una cuota por ser socio de la cooperativa. Esta cantidad puede ser mucho mayor que tres meses de alquiler.

Traslado a vivienda alquilada.

Usted como arrendatario tiene derecho a mudarse a un lugar limpio y en buenas condiciones. Antes de mudarte, debes completar el proceso de entrega a domicilio.

Tienes derecho a inspeccionar la vivienda junto con el arrendador y a dejar constancia por escrito en un protocolo de los posibles desperfectos, deficiencias e incluso desperfectos menores.

Es importante mencionar que si al momento de alquilar la casa usted acepta conservar objetos o revestimientos de pisos del inquilino anterior; En algunos casos, tendrás que correr con los gastos de eliminación al salir de casa.

Sobre el pago del alquiler y costes adicionales.

Como norma general, el pago del alquiler deberá realizarse mensualmente y por adelantado. En la mayoría de los casos, también deberá pagar costes adicionales, por ejemplo, de calefacción, agua caliente o televisión por cable.

Es importante mencionar que el arrendador puede facturar estos costos adicionales de diferentes maneras. Si se cobra akonto / acompte / acconto (es decir, por adelantado), el arrendador debe presentar una liquidación detallada al menos una vez al año. Puede ocurrir que tengas que pagar un suplemento, pero también es posible que te devuelvan una determinada cantidad. En cualquier caso, sugerimos que la factura correspondiente a los costes adicionales la estudie siempre detenidamente.

Si en algún momento el arrendador decide subir el alquiler (por ejemplo después de reformas o cuando sube el interés de la hipoteca (Hypothekarzins / taux hipothécaires / tassi ipotecari), deberá notificarlo mediante un formulario oficial.

Si cree que el aumento del alquiler es injustificado, puede presentar una queja ante la autoridad de arbitraje dentro de los 30 días.

Hay motivos por los que el arrendatario puede solicitar al arrendador una reducción del alquiler, por ejemplo en caso de bajada del Hypothekarzinsen / taux hipothécaires / tassi ipotecari.
Algunas viviendas se han construido con ayuda estatal y se aplican normas especiales para aumentar el alquiler.

Sobre el mantenimiento de viviendas.

Con el paso de los años, todas las viviendas sufren cierto desgaste. Es importante que intentes tratar con cuidado el equipamiento de la casa, la propia casa y el edificio. En caso de problemas con los electrodomésticos o instalaciones (lavadora, secadora, ventiladores, calefacción, etc.), lo mejor es contactar con el conserje o el propietario.

Si quieres hacer alguna modificación en la casa, por ejemplo pintar las paredes, modificar las puertas, etc. es importante que pidas autorización al arrendador.

También es tu obligación informar al arrendador en caso de que vayan a vivir más inquilinos en la casa.

En caso de roturas. En casos severos siempre debe notificar al conserje o al propietario inmediatamente. Si el arrendador no reacciona, podrá notificar nuevamente los daños por escrito y preferiblemente por correo certificado.

Las pequeñas reparaciones o limpiezas suelen ser responsabilidad tuya, por ejemplo la sustitución del filtro de la campana de la cocina, la bandeja del horno o el flexo de la ducha.

Del mismo modo, si provocas un daño, deberás asumir al menos una parte de los costes. Si no eres responsable del daño, la reparación será responsabilidad del arrendador. Si durante los trabajos de reparación o mantenimiento una parte de la casa no se pudo utilizar, puede solicitar al propietario una reducción del alquiler.

Conflictos entre arrendador y arrendatario.

En caso de enfrentar conflictos en los que no logran llegar a un acuerdo, una institución neutral puede ayudarlos a resolverlos.

Cada cantón tiene su correspondiente autoridad de arbitraje.

En el caso de tener un problema económico lo mejor es contactar con el arrendador y los servicios sociales del municipio, de lo contrario el arrendador podría rescindir el contrato tras el primer aviso y sacarlo de la casa en un corto plazo, si el alquiler no ha sido pagado o se ha retrasado.

Rescindir el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento podrá ser rescindido tanto por el arrendatario como por el arrendador.

Los términos y plazos de rescisión se establecen en el contrato.

Si decide resolver el contrato deberá hacerlo por escrito y preferentemente por correo certificado.

Los cónyuges tienen los mismos derechos, es decir, la resolución del contrato sólo es válida cuando ha sido firmado por ambos cónyuges. Si deseas entregar la vivienda antes del plazo estipulado, puedes proponer al arrendador un nuevo inquilino que acepte asumir el contrato de arrendamiento.

El arrendador tendrá un plazo aproximado de un mes para comprobar si el nuevo inquilino está capacitado para cumplir con el contrato de arrendamiento y pagar el alquiler. En caso contrario, el arrendatario deberá seguir pagando la renta durante el plazo estipulado en el contrato.

Si el arrendador quiere rescindir el contrato, deberá utilizar un formulario oficial. Si los inquilinos son un matrimonio, deberá enviar un formulario a cada uno de los cónyuges en dos sobres diferentes.

En casos especiales, por ejemplo cuando no se haya pagado el alquiler, el arrendador podrá rescindir el contrato en un breve plazo. Quien recibe una rescisión del contrato, tiene un plazo de 30 días para apelar ante la autoridad arbitral correspondiente.

Cambio de vivienda

Si has pensado en salir de casa, es tu obligación dejarla limpia. Si tienes dudas sobre los objetos que debes reponer al salir de casa, lo mejor es que contactes a tiempo con el conserje o el propietario.

El arrendador deberá inspeccionar la casa con usted y dejará constancia por escrito de los daños en el protocolo. Juntos acordarán quién asume qué reparaciones.

Y como siempre es importante que estés seguro de haber entendido cada uno de los puntos, ya que con tu firma certificas que estás de acuerdo y asumes los posibles costes.

Esperamos que este artículo te haya sido útil y recuerda que si te enfrentas a algún conflicto legal o necesitas asesoramiento sobre tus derechos como inquilino, podemos ayudarte en el Juicio. Contáctenos para más información.