In Svizzera due persone su tre vivono in affitto. La legislazione e il contratto di locazione regolano le condizioni di detto noleggio, ma chi conosce tutti i tuoi diritti e doveri? In questa occasione dal blog Sentence parleremo un po' di questo.

Conoscere i protagonisti di questo processo.

Nel processo di affitto di una casa emergono le seguenti figure:

Il locatore: è il proprietario della casa. Non ci abita, ma lo mette a disposizione di terzi.
Il locatario: non acquista la casa, ma la affitta per un certo periodo e paga un affitto al proprietario, che di solito è una volta al mese.
Amministratore agricolo: molti proprietari si avvalgono dei servizi di un amministratore agricolo, in modo che possa regolare per suo conto tutte le questioni relative agli inquilini. In questo caso il referente per gli inquilini è l'amministratore della proprietà.
Portiere: nel caso di edifici di grandi dimensioni, un portiere si occupa dei problemi degli inquilini, effettua piccole riparazioni ed è responsabile della sicurezza e della manutenzione.
Cooperative immobiliari: soprattutto nelle aree urbane molte case sono di proprietà delle cosiddette cooperative immobiliari. Di norma gli inquilini sono soci della cooperativa. Hanno il diritto di esprimere la propria voce e di godere di privilegi e obblighi speciali.

Affittare una casa.

Come effettuare la richiesta?

Se sei interessato ad una casa in particolare, la prima cosa da fare è compilare un modulo di richiesta, in cui indicherai dati come la tua età, lo stato civile, la professione, il numero di figli, la nazionalità, l'azienda per cui lavori, lo stipendio e se possiedi animali domestici.

Per dimostrare che sei in grado di pagare l'affitto sarà richiesto un Auszug aus dem Betreibungsregister / extrait du Registre des poursuites / stratto dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti. Questo documento può essere richiesto presso l'ufficio di riscossione locale.

Il contratto di locazione.

In generale, tutti gli alloggi in affitto prevedono la firma di un contratto di locazione tra locato e locatario.

Con questo documento entrambe le parti si impegnano a rispettare le disposizioni del contratto.

È importante che tu sia sicuro di aver compreso tutti i punti contenuti nel contratto e chiarisca ogni dubbio prima di firmarlo.

Nella maggior parte dei casi il contratto di locazione comprende anche le condizioni generali del contratto (Allgemeinen Bedingungen / Condizioni generali / Condizioni generali di contratto) e le regole della casa (Hausordnung / Règlement d'immeuble / regolamento della casa).

In alcuni cantoni (ad esempio Nidvaldo, Zugo, Zurigo, Friburgo, Neuchâtel, Ginevra e Vaud), il locatore deve allegare al contratto un modulo che informa l'inquilino su come difendersi da un affitto iniziale troppo costoso.

Paga un deposito.

È normale che il locatario paghi in anticipo una certa somma chiamata caparra (o cauzione). L'importo massimo di tale deposito dovrà essere pari al valore di 3 mensilità di affitto; ed è depositato su un apposito conto bancario (Mietkautionskonto / Compte de warranty de loyer / conto deposito di garanzia), il cui titolare è il locatario.

Il deposito funge da assicurazione per il proprietario. Al termine del contratto di locazione la cauzione e gli interessi generati vengono restituiti al locatario.

Nel caso delle cooperative immobiliari, in genere il locatario non deve versare un acconto, ma piuttosto un compenso per diventare socio della cooperativa. Tale importo può essere molto superiore a tre mesi di affitto.

Trasferimento in alloggio in affitto.

Come locatario hai il diritto di trasferirti in un ambiente pulito e in buone condizioni. Prima di traslocare è necessario completare la procedura di consegna a domicilio.

Hai il diritto di ispezionare l'alloggio insieme al locatore e di annotare per iscritto in un protocollo eventuali danni, mancanze e danni anche minori.

È importante ricordare che se al momento dell'affitto della casa ci si impegna a conservare oggetti o rivestimenti del pavimento del precedente inquilino; In alcuni casi, dovrai sostenere i costi dello smaltimento quando esci di casa.

Sul pagamento dell'affitto e sui costi aggiuntivi.

Come regola generale, il pagamento del canone deve essere effettuato mensilmente e in anticipo. Nella maggior parte dei casi dovrai pagare anche costi aggiuntivi, ad esempio per il riscaldamento, l'acqua calda o la TV via cavo.

È importante ricordare che il proprietario può fatturare questi costi aggiuntivi in diversi modi. Se viene addebitato akonto / acompte / acconto (cioè in anticipo), il locatore deve presentare un conteggio dettagliato almeno una volta all'anno. Potrebbe succedere che tu debba pagare un supplemento, ma è anche possibile che una certa somma ti venga restituita. In ogni caso, suggeriamo di studiare sempre attentamente la fattura corrispondente ai costi aggiuntivi.

Se in qualsiasi momento il proprietario decide di aumentare l'affitto (ad esempio dopo delle riforme o quando aumentano gli interessi ipotecari (Hypothekarzins / taux Hypothécaires / tassi ipotecari), deve esserne informato tramite un modulo ufficiale.

Se ritieni che l'aumento dell'affitto sia ingiustificato, puoi presentare reclamo all'autorità arbitrale entro 30 giorni.

Ci sono motivi per cui il locatario può chiedere al locatore una riduzione dell'affitto, ad esempio in caso di diminuzione dell'Hypothekarzinsen / taux Hypothécaires / tassi ipotecari.
Alcune case sono state costruite con gli aiuti statali e si applicano regole speciali per aumentare l'affitto.

Sulla manutenzione degli alloggi.

Nel corso degli anni, tutte le case subiscono un certo logorio. È importante cercare di trattare con cura l'attrezzatura della casa, la casa stessa e l'edificio. In caso di problemi con gli elettrodomestici o le strutture (lavatrice, asciugatrice, ventilatori, riscaldamento, ecc.), è meglio contattare il concierge o il proprietario.

Se vuoi apportare qualche modifica alla casa, ad esempio tinteggiare le pareti, modificare le porte, ecc. È importante chiedere l'autorizzazione al proprietario.

È anche tuo obbligo informare il proprietario nel caso in cui nella casa vivranno più inquilini.

In caso di pause. Nei casi più gravi è necessario avvisare immediatamente il concierge o il proprietario. Se il locatore non reagisce, potete denunciare nuovamente il danno per iscritto e preferibilmente tramite posta certificata.

Piccole riparazioni o pulizie sono solitamente a tuo carico, ad esempio la sostituzione del filtro della cappa, della teglia del forno o del tubo della doccia.

Allo stesso modo, se causi un danno, devi assumerti almeno una parte dei costi. Se non sei responsabile del danno, la riparazione sarà a carico del locatore. Se durante i lavori di riparazione o manutenzione una parte della casa non può essere utilizzata, potete chiedere al proprietario una riduzione dell'affitto.

Conflitti tra locatore e locatario.

In caso di conflitti in cui non riescono a raggiungere un accordo, un'istituzione neutrale può aiutarli a risolverli.

Ogni Cantone ha un'autorità arbitrale corrispondente.

In caso di problemi economici è meglio rivolgersi al locatore e ai servizi sociali del comune, altrimenti il locatore potrebbe risolvere il contratto dopo il primo preavviso e portarlo fuori di casa in breve tempo, se l'affitto non è stato pagato o è arrivato in ritardo.

Rescindere il contratto di locazione.

Il contratto di locazione può essere risolto sia dal locatario che dal locatore.

Le modalità e i termini di risoluzione sono indicati nel contratto.

Se decidete di recedere dal contratto, dovete farlo per iscritto e preferibilmente tramite raccomandata.

I coniugi hanno gli stessi diritti, cioè la risoluzione del contratto è valida solo quando è stata firmata da entrambi i coniugi. Se desideri consegnare la casa prima del termine stabilito, puoi proporre al proprietario un nuovo inquilino che accetti di assumere il contratto di locazione.

Il proprietario avrà un periodo approssimativo di un mese per verificare se il nuovo inquilino è qualificato per rispettare il contratto di locazione e pagare l'affitto. In caso contrario, il locatario dovrà continuare a pagare l'affitto per il periodo stabilito nel contratto.

Se il locatore vuole recedere dal contratto, deve utilizzare un modulo ufficiale. Se gli inquilini sono coniugi, è necessario inviare un modulo a ciascuno dei coniugi in due buste diverse.

In casi particolari, ad esempio quando non è stato pagato l'affitto, il locatore può risolvere il contratto in breve tempo. Chi riceve la risoluzione del contratto ha un termine di 30 giorni per ricorrere all'autorità arbitrale corrispondente.

Cambiamento abitativo

Se hai pensato di uscire di casa, è tuo obbligo lasciarla pulita. Se avete dubbi sugli oggetti da sostituire quando uscite di casa, è meglio contattare tempestivamente il concierge o il padrone di casa.

Il proprietario dovrà ispezionare la casa con voi e registrerà per iscritto i danni nel protocollo. Insieme concorderanno chi si assumerà quali riparazioni.

E come sempre è importante che tu sia sicuro di aver compreso ciascuno dei punti, poiché con la tua firma certifichi di essere d'accordo e ti assumi gli eventuali costi.

Speriamo che questo articolo ti sia stato utile e ricorda che se ti trovi ad affrontare qualsiasi conflitto legale o hai bisogno di consigli sui tuoi diritti di inquilino, possiamo aiutarti in giudizio. Contattateci per maggiori informazioni.