Na Suíça, duas em cada três pessoas vivem de aluguel. A legislação e o contrato de arrendamento regulam as condições do referido aluguer, mas quem conhece todos os seus direitos e obrigações? Nesta ocasião do blog Sentença falaremos um pouco sobre isso.

Conhecer os protagonistas deste processo.

No processo de arrendamento de casa surgem os seguintes números:

O senhorio: é o dono da casa. Ele não mora nele, mas o disponibiliza a terceiros.
O locatário: não compra a casa, mas aluga-a por um determinado período e paga uma renda ao senhorio, que normalmente é uma vez por mês.
Administrador de Fazenda: Muitos proprietários recorrem aos serviços de um administrador de fazenda, para que ele regule em seu nome todos os assuntos relacionados aos inquilinos. Neste caso, a pessoa de contacto dos inquilinos é o administrador do imóvel.
Portaria: No caso de grandes edifícios, a portaria trata dos problemas dos inquilinos, faz pequenos reparos e é responsável pela segurança e manutenção.
Cooperativas Imobiliárias: Especialmente nas áreas urbanas, muitas casas são propriedade das chamadas cooperativas imobiliárias. Regra geral, os inquilinos são membros da cooperativa. Eles têm o direito de se expressar e gozam de privilégios e obrigações especiais.

Alugue uma casa.

Como fazer o pedido?

Se estiver interessado numa determinada casa, a primeira coisa que deve fazer é preencher um formulário de candidatura, que indicará dados como a idade, estado civil, profissão, número de filhos, nacionalidade, empresa onde trabalha, salário e se você possui animais de estimação.

Para comprovar que você está em condições de pagar o aluguel, será necessário um registro Auszug aus dem Betreibungsregister / extrait du Registre des poursuites / stratto dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti. Este documento pode ser solicitado no escritório de cobrança local.

O arrendamento.

Em geral, toda habitação para arrendamento inclui a celebração de um contrato de arrendamento entre arrendado e arrendatário.

Com este documento, ambas as partes concordam em cumprir as disposições do contrato.

É importante que você tenha certeza de que entendeu todos os pontos contidos no contrato e esclareça quaisquer dúvidas antes de assiná-lo.

Na maioria dos casos, o arrendamento inclui também as condições gerais do contrato (Allgemeinen Bedingungen/Condições Gerais/Condições Gerais do Contrato) e as regras da casa (Hausordnung/Règlement d'immeuble/regulamento da casa).

Em alguns cantões (por exemplo, Nidwalden, Zug, Zurique, Freiburg, Neuchatel, Genebra e Vaud), o proprietário deve adicionar ao contrato um formulário informando o inquilino sobre como se defender contra um aluguer inicial excessivamente caro.

Pagar um depósito.

É normal que o locatário pague antecipadamente uma determinada quantia chamada depósito (ou caução). O valor máximo desta caução deverá ser no valor de 3 meses de renda; e é depositado em conta bancária especial (Mietkautionskonto / Compte de garantido de loyer / conto deposito di garanzia), cujo titular é o locatário.

O depósito funciona como seguro para o locador. No final do arrendamento, o depósito e os juros gerados são devolvidos ao arrendatário.

No caso das cooperativas imobiliárias, em geral o locatário não deve pagar uma caução, mas sim uma taxa para ser sócio da cooperativa. Esse valor pode ser muito superior a três meses de aluguel.

Transferência para habitação alugada.

Você, como locatário, tem o direito de se mudar para um local limpo e em boas condições. Antes de se mudar, você deve concluir o processo de entrega em domicílio.

Tem o direito de inspecionar a habitação em conjunto com o senhorio e de registar por escrito em protocolo quaisquer possíveis danos, deficiências e até danos menores.

É importante mencionar que se no momento do aluguel da casa você concorda em ficar com objetos ou revestimentos de piso do inquilino anterior; Em alguns casos, você terá que arcar com os custos de descarte ao sair de casa.

Sobre o pagamento do aluguel e custos adicionais.

Como regra geral, o pagamento do aluguel deve ser feito mensalmente e antecipadamente. Na maioria dos casos, você também precisará pagar custos adicionais, por exemplo, para aquecimento, água quente ou TV a cabo.

É importante mencionar que o locador pode cobrar esses custos adicionais de diversas formas. Se for cobrado akonto/acompte/acconto (ou seja, antecipadamente), o locador deverá apresentar uma liquidação detalhada pelo menos uma vez por ano. Pode acontecer que tenha de pagar um suplemento, mas também é possível que uma determinada quantia seja devolvida. Em qualquer caso, sugerimos que a fatura correspondente aos custos adicionais a estude sempre com atenção.

Se a qualquer momento o senhorio decidir aumentar a renda (por exemplo após reformas ou quando os juros da hipoteca aumentarem (Hypothekarzins / taux hypothécaires / tassi ipotecari), deverá ser notificado através de formulário oficial.

Se você acredita que o aumento do aluguel é injustificado, você pode registrar uma reclamação junto à autoridade arbitral no prazo de 30 dias.

Existem razões pelas quais o locatário pode solicitar ao senhorio uma redução da renda, por exemplo, em caso de redução do Hypothekarzinsen / taux hypothécaires / tassi ipotecari.
Algumas casas foram construídas com ajuda estatal e aplicam-se regras especiais para aumentar a renda.

Sobre Manutenção de Habitação.

Com o passar dos anos, todas as casas sofrem algum desgaste. É importante que você procure tratar com cuidado o equipamento da casa, a própria casa e o prédio. Em caso de problemas com os eletrodomésticos ou instalações (lavadora, secadora, ventiladores, aquecimento, etc.), o melhor é entrar em contato com o concierge ou locador.

Se quiser fazer alguma modificação na casa, por exemplo pintar as paredes, modificar as portas, etc. É importante que peça autorização ao senhorio.

É também sua obrigação informar o senhorio caso venham a viver mais inquilinos na casa.

Em caso de pausas. Em casos graves, você deve sempre notificar imediatamente o concierge ou o proprietário. Caso o senhorio não reaja, poderá comunicar novamente o dano por escrito e de preferência por correio registado.

Pequenas reparações ou limpezas são normalmente da sua responsabilidade, por exemplo a substituição do filtro do exaustor, da bandeja do forno ou da mangueira do chuveiro.

Da mesma forma, se você causar um dano, deverá assumir pelo menos uma parte dos custos. Caso não seja responsável pelo dano, a reparação será da responsabilidade do locador. Se durante os trabalhos de reparação ou manutenção uma parte da casa não puder ser utilizada, pode pedir ao senhorio uma redução da renda.

Conflitos entre o locador e o locatário.

Caso enfrentem conflitos em que não consigam chegar a um acordo, uma instituição neutra pode ajudá-los a resolvê-los.

Cada cantão tem uma autoridade de arbitragem correspondente.

No caso de ter um problema económico, o melhor é contactar o senhorio e os serviços sociais do município, caso contrário o senhorio poderá rescindir o contrato após o primeiro aviso e retirá-lo de casa a curto prazo, se o aluguel não foi pago ou atrasou.

Rescindir o contrato de arrendamento.

O arrendamento pode ser rescindido tanto pelo arrendatário quanto pelo arrendador.

Os termos e prazos para rescisão estão indicados no contrato.

Caso decida rescindir o contrato, deverá fazê-lo por escrito e preferencialmente por correio registado.

Os cônjuges têm os mesmos direitos, ou seja, a resolução do contrato só é válida quando este tiver sido assinado por ambos os cônjuges. Caso pretenda entregar a casa antes do prazo estipulado, pode propor ao senhorio um novo inquilino que aceite assumir o arrendamento.

O locador terá o prazo aproximado de um mês para verificar se o novo inquilino está habilitado a cumprir o contrato de locação e pagar o aluguel. Caso contrário, o locatário deverá continuar pagando o aluguel pelo prazo estipulado no contrato.

Caso o locador queira rescindir o contrato, deverá utilizar um formulário oficial. Se os inquilinos forem casados, deverá enviar um formulário a cada um dos cônjuges em dois envelopes diferentes.

Em casos especiais, por exemplo quando a renda não foi paga, o locador poderá rescindir o contrato num curto espaço de tempo. Quem recebe a rescisão do contrato tem o prazo de 30 dias para recorrer à autoridade arbitral correspondente.

Mudança de habitação

Se você já pensou em sair de casa, é sua obrigação deixá-la limpa. Se você tiver dúvidas sobre os objetos que deve substituir ao sair de casa, o melhor é entrar em contato com a portaria ou locador com antecedência.

O proprietário deverá inspecionar a casa com você e registrará por escrito os danos no protocolo. Juntos, eles chegarão a um acordo sobre quem assume o que repara.

E como sempre é importante que você tenha certeza de que entendeu cada um dos pontos, pois com a sua assinatura você certifica que concorda e assume os possíveis custos.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para você e lembre-se que caso você enfrente algum conflito jurídico ou precise de orientação sobre seus direitos como inquilino, podemos ajudá-lo no Julgamento. Contacte-nos para mais informações.